Vendre votre maison \u00e0 Montr\u00e9al n’est pas compliqu\u00e9 \u2014 mais le faire correctement n\u00e9cessite de comprendre un processus qui est vraiment diff\u00e9rent du reste du Canada. Le Qu\u00e9bec a son propre cadre l\u00e9gal, ses propres formulaires, ses propres professionnels. Faites-le correctement et vous maximisez votre prix de vente avec un minimum de friction. Faites-le mal et vous laissez de l’argent sur la table, retardez votre vente ou cr\u00e9ez une exposition l\u00e9gale que vous n’avez pas vue venir.<\/p>\n
Ce guide vous guide \u00e0 travers chaque \u00e9tape : la tarification, la pr\u00e9paration, les exigences l\u00e9gales, la mise en march\u00e9, la n\u00e9gociation de la promesse d’achat<\/em> et la cl\u00f4ture avec un notaire. Pas de remplissage \u2014 juste ce que vous devez savoir.<\/p>\n La plus grande erreur que font les vendeurs est de fixer le prix sur la base des \u00e9motions, pas des donn\u00e9es. Votre propri\u00e9t\u00e9 vaut ce qu’un acheteur qualifi\u00e9 paiera pour elle dans le march\u00e9 actuel \u2014 pas ce que vous avez pay\u00e9 pour elle, pas ce que votre voisin a obtenu il y a trois ans, pas ce dont vous avez besoin pour financer votre prochain achat.<\/p>\n Votre courtier (ou toute analyse s\u00e9rieuse) commence avec des comparables<\/strong> : des propri\u00e9t\u00e9s similaires \u00e0 la v\u00f4tre en taille, en \u00e9tat et en quartier qui se sont vendues dans les 3 \u00e0 6 derniers mois. Le mot cl\u00e9 est vendu<\/strong> \u2014 pas inscrit, pas expir\u00e9, mais r\u00e9ellement vendu.<\/p>\n Ce que les comparables vous disent :<\/strong> Le march\u00e9 de Montr\u00e9al est hyper-local. Une maison d\u00e9tach\u00e9e \u00e0 Pointe-Claire est un march\u00e9 compl\u00e8tement diff\u00e9rent d’une jumel\u00e9e \u00e0 Rosemont. Un courtier qui ne se sp\u00e9cialise pas dans votre secteur sp\u00e9cifique travaille \u00e0 partir des m\u00eames donn\u00e9es que vous pourriez chercher vous-m\u00eame. Choisissez quelqu’un qui conna\u00eet votre quartier de l’int\u00e9rieur.<\/p>\n Votre \u00e9valuation municipale<\/strong> n’est pas votre valeur marchande. C’est un instantan\u00e9 du dernier r\u00f4le d’\u00e9valuation, souvent vieux de 18 \u00e0 36 mois. Dans un march\u00e9 en hausse, votre maison vaut consid\u00e9rablement plus que l’\u00e9valuation. Dans un march\u00e9 mou, elle pourrait \u00eatre plus proche. Utilisez-la comme point de r\u00e9f\u00e9rence, pas comme ancre de prix.<\/p>\n Les maisons tarif\u00e9es correctement se vendent plus rapidement et souvent pour plus d’argent.<\/strong> Les maisons sur\u00e9valu\u00e9es stagnent sur le march\u00e9, accumulent des jours et les acheteurs commencent \u00e0 se demander ce qui ne va pas avec elles. Les r\u00e9ductions de prix signalent une faiblesse. Faites-le correctement d\u00e8s le premier jour.<\/p>\n La pr\u00e9paration ne concerne pas la d\u00e9coration \u2014 il s’agit d’\u00e9liminer chaque raison qu’un acheteur a d’offrir moins d’argent. Les acheteurs n\u00e9gocient sur la base de ce qu’ils voient et de ce qu’ils craignent. Votre travail est d’\u00e9liminer les deux.<\/p>\n Concentrez-vous sur : Les maisons mises en valeur se vendent plus rapidement et pour plus d’argent. Ce n’est pas un argument de vente \u2014 ce sont des donn\u00e9es coh\u00e9rentes dans tous les march\u00e9s. La mise en valeur aide les acheteurs \u00e0 voir le potentiel d’une maison plut\u00f4t que votre vie \u00e0 l’int\u00e9rieur. Elle cr\u00e9e de l’espace, du flux et une connexion \u00e9motionnelle.<\/p>\n Vous n’avez pas besoin d’engager une entreprise de mise en valeur compl\u00e8te pour chaque propri\u00e9t\u00e9. Au minimum : Pour les propri\u00e9t\u00e9s de plus grande valeur (800 000 $+), la mise en valeur professionnelle co\u00fbte g\u00e9n\u00e9ralement 1 500 $ \u00e0 5 000 $ et retourne des multiples en levier de n\u00e9gociation.<\/p>\n En 2024, les acheteurs se font une premi\u00e8re impression de votre maison en ligne. Les photos d’inscription prises avec un t\u00e9l\u00e9phone intelligent sont une responsabilit\u00e9. La photographie immobili\u00e8re professionnelle co\u00fbte 200 $ \u00e0 500 $. La diff\u00e9rence dans la qualit\u00e9 des demandes que vous recevez est du jour au lendemain.<\/p>\n Pour les propri\u00e9t\u00e9s premium, ajoutez des prises de vue par drone, une visite vid\u00e9o et une visite virtuelle 3D. Celles-ci sont maintenant attendues \u00e0 l’extr\u00e9mit\u00e9 sup\u00e9rieure du march\u00e9 montr\u00e9alais.<\/p>\n La loi qu\u00e9b\u00e9coise oblige les vendeurs \u00e0 divulguer tous les d\u00e9fauts connus<\/strong> aux acheteurs potentiels via le formulaire obligatoire de d\u00e9claration du vendeur. Cela couvre : Soyez honn\u00eate et complet.<\/strong> Les vendeurs qui font de fausses d\u00e9clarations ou omettent des d\u00e9fauts connus pour \u00e9viter des n\u00e9gociations de prix font une fausse \u00e9conomie. Les acheteurs qui d\u00e9couvrent des d\u00e9fauts non divulgu\u00e9s apr\u00e8s la cl\u00f4ture peuvent et poursuivent en justice. La divulgation compl\u00e8te est votre protection l\u00e9gale et financi\u00e8re.<\/p>\n Au Qu\u00e9bec, un certificat de localisation<\/strong> est presque toujours requis pour une vente. C’est un document pr\u00e9par\u00e9 par un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre agr\u00e9\u00e9 qui confirme les limites de la propri\u00e9t\u00e9, identifie tout empi\u00e8tement et note l’\u00e9tat actuel de la propri\u00e9t\u00e9 par rapport au plan cadastral.<\/p>\n Si vous avez un certificat de localisation de quand vous avez achet\u00e9, v\u00e9rifiez s’il est \u00e0 jour. Si des changements majeurs ont \u00e9t\u00e9 apport\u00e9s (ajouts, cl\u00f4tures, nouvelles structures), vous avez probablement besoin d’un mis \u00e0 jour.<\/p>\n Co\u00fbt :<\/strong> 900 $ \u00e0 1 800 $ selon la propri\u00e9t\u00e9 et l’arpenteur. Le vendeur supporte g\u00e9n\u00e9ralement ce co\u00fbt.<\/p>\n Si vous vendez un condo en copropri\u00e9t\u00e9 divis\u00e9e (ce qui est standard pour les condos montr\u00e9alais), pr\u00e9parez : Les courtiers des acheteurs demanderont cela. Ayez-le pr\u00eat avant d’inscrire pour \u00e9viter des retards.<\/p>\n La voie standard au Qu\u00e9bec est un contrat de courtage avec un courtier immobilier agr\u00e9\u00e9 OACIQ. Vous signez un contrat de courtage exclusif<\/strong> pour une p\u00e9riode d\u00e9finie, g\u00e9n\u00e9ralement 60 \u00e0 120 jours.<\/p>\n Ce qu’un courtier fournit :<\/strong> Commission :<\/strong> Les courtiers au Qu\u00e9bec chargent g\u00e9n\u00e9ralement 4 % \u00e0 5 % du prix de vente, souvent partag\u00e9 entre le courtier inscripteur et le courtier de l’acheteur. Sur une vente \u00e0 700 000 $ \u00e0 5 %, c’est 35 000 $ \u2014 plus les taxes (TVQ + TPS), ce qui ajoute environ 14,975 %, portant le total \u00e0 environ 40 245 $.<\/p>\n La commission est n\u00e9gociable, mais rappelez-vous : le taux que vous offrez aux courtiers coop\u00e9rants (c\u00f4t\u00e9 acheteur) affecte leur motivation \u00e0 montrer votre propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n DuProprio est la plateforme de vente priv\u00e9e dominante du Qu\u00e9bec. Vous payez des frais fixes (1 049 $ \u00e0 1 849 $) pour des services d’inscription, des photos professionnelles et du soutien juridique par t\u00e9l\u00e9phone. Vous gardez les \u00e9conomies de commission si vous trouvez un acheteur non repr\u00e9sent\u00e9.<\/p>\n L’\u00e9valuation honn\u00eate :<\/strong> C’est une vraie option pour le bon vendeur dans le bon march\u00e9. Voir notre comparaison compl\u00e8te : DuProprio vs. Faire appel \u00e0 un courtier au Qu\u00e9bec \u2192<\/a><\/p>\n La version courte : si un acheteur vient avec son propre courtier, vous devrez probablement quand m\u00eame payer la commission de ce courtier (2 % \u00e0 2,5 %). Et vous g\u00e9rerez vous-m\u00eame toutes les visites, la n\u00e9gociation et la paperasse.<\/p>\n Quand vous inscrivez avec un courtier, votre propri\u00e9t\u00e9 va sur Centris<\/strong> \u2014 le syst\u00e8me MLS du Qu\u00e9bec, exploit\u00e9 par la FCIQ (F\u00e9d\u00e9ration des chambres immobili\u00e8res du Qu\u00e9bec). Chaque courtier dans la province peut le voir et amener des acheteurs. C’est un avantage fondamental par rapport aux plateformes de vente priv\u00e9e, qui ont des bassins d’acheteurs enti\u00e8rement s\u00e9par\u00e9s.<\/p>\n O\u00f9 les acheteurs \u00e0 Montr\u00e9al trouvent des propri\u00e9t\u00e9s :<\/strong> Remarque :<\/strong> Les inscriptions DuProprio n’apparaissent pas sur Centris\/Realtor.ca. Ce sont des \u00e9cosyst\u00e8mes compl\u00e8tement s\u00e9par\u00e9s. Les vendeurs priv\u00e9s atteignent un sous-ensemble du march\u00e9 des acheteurs.<\/p>\n Pendant la p\u00e9riode d’inscription :<\/strong> R\u00e9troaction :<\/strong> Votre courtier devrait recueillir des commentaires des courtiers des visites. Si vous entendez des th\u00e8mes coh\u00e9rents (prix trop \u00e9lev\u00e9, cuisine sombre, pr\u00e9occupation concernant le stationnement), prenez-les au s\u00e9rieux. Les tendances dans les commentaires sont des signaux du march\u00e9.<\/p>\n Si votre maison ne g\u00e9n\u00e8re pas de visites apr\u00e8s les deux premi\u00e8res semaines, le probl\u00e8me est presque toujours le prix.<\/p>\n Au Qu\u00e9bec, les offres sont formalis\u00e9es sous forme de promesses d’achat<\/strong> \u2014 des contrats contraignants utilisant les formulaires standardis\u00e9s de l’OACIQ. Chaque promesse d’achat comprend :<\/p>\n Le prix n’est pas le seul facteur. Une offre propre (peu ou pas de conditions) l\u00e9g\u00e8rement en dessous du prix demand\u00e9 peut \u00eatre plus pr\u00e9cieuse qu’une offre plus \u00e9lev\u00e9e charg\u00e9e de conditions. \u00c9valuez :<\/p>\n Vous pouvez contre-offrir toute promesse d’achat en modifiant les termes et en soumettant une contre-offre. Contre-offres courantes : prix plus \u00e9lev\u00e9, p\u00e9riode de condition plus courte, date de cl\u00f4ture diff\u00e9rente, retrait de certaines inclusions.<\/p>\n Une fois que vous contre-offrez, l’offre originale est techniquement nulle \u2014 l’acheteur doit accepter, contre-offrir \u00e0 son tour ou se retirer. Il n’y a aucune obligation pour l’une ou l’autre partie de continuer jusqu’\u00e0 ce que les deux parties signent le m\u00eame document.<\/p>\n Dans une situation d’offres multiples, votre courtier doit divulguer que des offres multiples existent (mais pas les termes). Vous pouvez demander aux acheteurs de soumettre leur meilleure offre, ou contre-offrir s\u00e9lectivement. Au Qu\u00e9bec, les vendeurs ne sont pas l\u00e9galement tenus d’accepter l’offre la plus \u00e9lev\u00e9e \u2014 vous pouvez choisir sur la base de tout crit\u00e8re (sous r\u00e9serve des lois anti-discrimination).<\/p>\n Chaque transaction immobili\u00e8re au Qu\u00e9bec se conclut avec un notaire. L’acheteur choisit et paie g\u00e9n\u00e9ralement le notaire, mais le vendeur fournit tous les documents requis et doit compara\u00eetre (en personne ou avec une procuration) \u00e0 la cl\u00f4ture.<\/p>\n Responsabilit\u00e9s du vendeur \u00e0 la cl\u00f4ture :<\/strong> Ajustement des taxes fonci\u00e8res :<\/strong> Le notaire calcule quelle portion des taxes fonci\u00e8res de l’ann\u00e9e en cours a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e et proc\u00e8de \u00e0 l’ajustement entre acheteur et vendeur proportionnellement.<\/p>\n Quittance hypoth\u00e9caire :<\/strong> Si vous avez un pr\u00eat hypoth\u00e9caire existant, il doit \u00eatre rembours\u00e9 \u00e0 la cl\u00f4ture \u00e0 partir du produit. Votre pr\u00eateur peut imposer une p\u00e9nalit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9<\/strong> pour rompre un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 taux fixe avant son terme. Tenez compte de cela dans votre planification de vente \u2014 dans certains cas, attendre jusqu’\u00e0 votre date de renouvellement \u00e9conomise des milliers de dollars.<\/p>\n
\n\u00c9tape 1 : Comprendre ce que vaut vraiment votre maison<\/h2>\n
Comment fonctionne la tarification \u00e0 Montr\u00e9al<\/h3>\n
\n– Ce que les acheteurs paient vraiment, pas ce que les vendeurs demandent
\n– L’\u00e9cart entre le prix demand\u00e9 et le prix de vente dans votre secteur
\n– Le nombre de jours sur le march\u00e9 \u2014 \u00e0 quelle vitesse des propri\u00e9t\u00e9s similaires se d\u00e9placent<\/p>\n\u00c9valuation municipale versus valeur marchande<\/h3>\n
\n\u00c9tape 2 : Pr\u00e9parez votre propri\u00e9t\u00e9 \u2014 C’est l\u00e0 que l’argent se fait ou se perd<\/h2>\n
Les r\u00e9parations qui se paient d’elles-m\u00eames<\/h3>\n
\n– Entretien diff\u00e9r\u00e9<\/strong> : R\u00e9parez le robinet qui fuit, remplacez l’interrupteur fissur\u00e9, r\u00e9parez la marche endommag\u00e9e. Ces \u00e9l\u00e9ments signalent la n\u00e9gligence.
\n– Attrait ext\u00e9rieur<\/strong> : Les premi\u00e8res impressions se produisent avant que les acheteurs entrent dans l’immeuble. Nettoyez l’ext\u00e9rieur, d\u00e9gagez l’entr\u00e9e, entretenez l’am\u00e9nagement paysager.
\n– Peinture fra\u00eeche<\/strong> : Neutre, propre et clair. C’est l’un des investissements \u00e0 meilleur rendement dans la mise en valeur.
\n– Nettoyage en profondeur<\/strong> : Chaque surface, chaque coin. Le nettoyage professionnel pour une propri\u00e9t\u00e9 que vous vendez est une d\u00e9pense d’affaires, pas un luxe.<\/p>\nLa mise en valeur : Les preuves<\/h3>\n
\n– D\u00e9cluttisez agressivement (louez un espace de stockage si n\u00e9cessaire)
\n– Retirez les photos personnelles et les articles tr\u00e8s personnels
\n– Assurez-vous que chaque pi\u00e8ce a un but clair
\n– Maximisez la lumi\u00e8re naturelle<\/p>\nLa photographie professionnelle est non-n\u00e9gociable<\/h3>\n
\n\u00c9tape 3 : Les exigences l\u00e9gales du Qu\u00e9bec avant d’inscrire<\/h2>\n
La D\u00e9claration du vendeur<\/h3>\n
\n– Probl\u00e8mes de fondations et de structure
\n– Historique d’infiltration d’eau
\n– \u00c9tat du toit et son \u00e2ge
\n– Syst\u00e8mes \u00e9lectriques et de plomberie
\n– R\u00e9novations et permis obtenus (ou non)
\n– Probl\u00e8mes de quartier (inondations, bruit, litiges)
\n– Contamination environnementale<\/p>\nLe certificat de localisation<\/h3>\n
Sp\u00e9cificit\u00e9s des condos (copropri\u00e9t\u00e9)<\/h3>\n
\n– La d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9 (acte de d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9)
\n– Les \u00e9tats financiers de la copropri\u00e9t\u00e9 (2 ann\u00e9es les plus r\u00e9centes)
\n– Les proc\u00e8s-verbaux des r\u00e9centes AGA
\n– D\u00e9tails sur les cotisations sp\u00e9ciales en cours ou les travaux majeurs \u00e0 venir<\/p>\n
\n\u00c9tape 4 : Choisissez votre voie vers le march\u00e9<\/h2>\n
Option A : Inscription avec un courtier certifi\u00e9<\/h3>\n
\n– Analyse de tarification bas\u00e9e sur de vraies donn\u00e9es de march\u00e9
\n– Inscription MLS (Centris) avec pleine exposition \u00e0 tous les courtiers c\u00f4t\u00e9 acheteur au Qu\u00e9bec
\n– Photos professionnelles, description et marketing
\n– Gestion des visites et qualification des acheteurs
\n– Expertise en n\u00e9gociation sur la promesse d’achat<\/em>
\n– Gestion compl\u00e8te de la transaction jusqu’\u00e0 la cl\u00f4ture chez le notaire
\n– Responsabilit\u00e9 l\u00e9gale en vertu de la Loi sur le courtage immobilier<\/p>\nOption B : Vente priv\u00e9e (DuProprio)<\/h3>\n
\n\u00c9tape 5 : Mettre en march\u00e9 votre propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n
\n– Centris.ca (MLS) \u2014 le r\u00e9seau professionnel principal
\n– Realtor.ca \u2014 exposition nationale via les donn\u00e9es Centris
\n– DuProprio.com \u2014 plateforme s\u00e9par\u00e9e pour les ventes priv\u00e9es
\n– Publicit\u00e9 sur les r\u00e9seaux sociaux (campagnes cibl\u00e9es Facebook\/Instagram)
\n– Campagnes par courriel vers les bases de donn\u00e9es d’acheteurs
\n– D\u00e9marchage du r\u00e9seau de courtiers (particuli\u00e8rement efficace dans les sous-march\u00e9s serr\u00e9s)<\/p>\n
\n\u00c9tape 6 : Les visites \u2014 Pr\u00e9senter votre maison aux acheteurs<\/h2>\n
\n– Gardez la maison pr\u00eate pour les visites en tout temps
\n– Acceptez autant de visites que possible (les visites refus\u00e9es sont des occasions manqu\u00e9es)
\n– Soyez absent pendant les visites \u2014 les acheteurs ne veulent pas vous voir
\n– Partez rapidement et emmenez les animaux de compagnie avec vous<\/p>\n
\n\u00c9tape 7 : Recevoir et n\u00e9gocier les offres<\/h2>\n
\n
\u00c9valuation d’une offre<\/h3>\n
\n
Les contre-offres<\/h3>\n
Offres multiples<\/h3>\n
\n\u00c9tape 8 : Le notaire et la cl\u00f4ture<\/h2>\n
\n– Fournir un certificat de localisation \u00e0 jour (si requis)
\n– Signer l’acte de vente
\n– Remettre toutes les cl\u00e9s, t\u00e9l\u00e9commandes d’acc\u00e8s et codes
\n– S’assurer que la propri\u00e9t\u00e9 est dans l’\u00e9tat convenu (g\u00e9n\u00e9ralement vacante et propre)<\/p>\n
\nCalendrier typique pour vendre \u00e0 Montr\u00e9al<\/h2>\n