Si vous achetez ou vendez une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Montr\u00e9al, dans l’Ouest-de-l’\u00cele ou ailleurs au Qu\u00e9bec, il y a une notion que vous devez ma\u00eetriser avant de signer quoi que ce soit : la garantie l\u00e9gale<\/strong> \u2014 et plus pr\u00e9cis\u00e9ment, si la propri\u00e9t\u00e9 vous est offerte avec ou sans cette protection.<\/p>\n Ce n’est pas une clause anodine au bas d’un contrat. C’est une diff\u00e9rence fondamentale dans ce que vous achetez \u2014 et dans ce pour quoi vous pourriez \u00eatre tenu responsable. Pourtant, la majorit\u00e9 des acheteurs ne comprennent vraiment l’enjeu que lorsqu’un probl\u00e8me surgit apr\u00e8s la signature.<\/p>\n Que vous soyez un acheteur qui s’appr\u00eate \u00e0 faire son premier achat \u00e0 Montr\u00e9al<\/a> ou un investisseur aguerri, voici tout ce que vous devez savoir sur la garantie l\u00e9gale en immobilier au Qu\u00e9bec : ce qu’elle couvre, ce que \u00e7a signifie quand elle est absente, et comment vous prot\u00e9ger dans les deux cas.<\/p>\n La garantie l\u00e9gale est une protection inscrite directement dans la loi qu\u00e9b\u00e9coise. Elle s’applique automatiquement \u00e0 chaque transaction immobili\u00e8re dans la province, \u00e0 moins que les parties ne conviennent express\u00e9ment, et par \u00e9crit, de l’exclure.<\/p>\n Elle est r\u00e9gie par l’article 1726 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/strong>, qui oblige le vendeur \u00e0 garantir que la propri\u00e9t\u00e9 est exempte de vices cach\u00e9s \u2014 des d\u00e9fauts qui auraient amen\u00e9 l’acheteur \u00e0 ne pas acheter, ou \u00e0 offrir un prix inf\u00e9rieur, s’il en avait eu connaissance au moment de la transaction.<\/p>\n L’article 1733, quant \u00e0 lui, \u00e9tablit clairement que cette protection est la r\u00e8gle par d\u00e9faut. Vous n’avez pas \u00e0 la n\u00e9gocier. Elle est l\u00e0, sauf si quelqu’un l’enl\u00e8ve explicitement.<\/p>\n La garantie l\u00e9gale comporte deux volets distincts<\/strong> :<\/p>\n Le vendeur garantit qu’il est bien propri\u00e9taire du bien et qu’il a le droit de le vendre. Pas d’hypoth\u00e8ques cach\u00e9es, pas de charges non divulgu\u00e9es, pas de r\u00e9clamations de tiers qui pourraient remettre en question votre titre de propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s la signature de l’acte de vente. Ce volet vous prot\u00e8ge contre les mauvaises surprises sur le plan juridique.<\/p>\n C’est celle \u00e0 laquelle la plupart des gens pensent lorsqu’on parle de vices cach\u00e9s. Le vendeur garantit que la propri\u00e9t\u00e9 est exempte de d\u00e9fauts latents \u2014 des probl\u00e8mes existants au moment de la vente, non apparents lors d’une inspection raisonnablement diligente, et qui affectent significativement l’usage ou la valeur de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Les exemples classiques ne manquent pas : des fissures dans les fondations camoufl\u00e9es derri\u00e8re un sous-sol fini, une toiture r\u00e9par\u00e9e en surface sans avoir \u00e9t\u00e9 correctement trait\u00e9e, un probl\u00e8me de drainage qui n’appara\u00eet qu’\u00e0 la fonte des neiges, ou de la pyrite dans la dalle de b\u00e9ton. Ce sont des probl\u00e8mes qu’un acheteur raisonnable ne d\u00e9couvrirait pas lors d’une simple visite \u2014 et c’est exactement ce que la garantie l\u00e9gale couvre.<\/p>\n Si un vice cach\u00e9 est d\u00e9couvert apr\u00e8s la conclusion de la vente, l’acheteur peut poursuivre le vendeur. Le recours varie selon la gravit\u00e9 : r\u00e9duction du prix, remboursement des travaux, ou dans les cas les plus s\u00e9rieux, r\u00e9siliation de la vente.<\/p>\n Lorsqu’une propri\u00e9t\u00e9 est vendue sans garantie l\u00e9gale, aux risques et p\u00e9rils de l’acheteur<\/strong>, cette mention doit figurer explicitement dans la promesse d’achat. Ce n’est pas une implication. Ce n’est pas une case \u00e0 cocher. C’est une exclusion l\u00e9galement pr\u00e9cise qui doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9e en toutes lettres.<\/p>\n Ce que \u00e7a signifie en pratique : si vous achetez sans garantie l\u00e9gale et que vous d\u00e9couvrez un d\u00e9faut majeur apr\u00e8s la signature \u2014 fondations fissur\u00e9es, infiltrations d’eau, moisissures dissimul\u00e9es, installation \u00e9lectrique d\u00e9faillante \u2014 vous ne pouvez pas poursuivre le vendeur. Le risque vous appartient enti\u00e8rement.<\/p>\n C’est une exposition significative. Les vices cach\u00e9s majeurs au Qu\u00e9bec peuvent facilement co\u00fbter entre 30 000 $ et 100 000 $ (et plus) en r\u00e9parations. Sans garantie, c’est votre probl\u00e8me, pas celui du vendeur.<\/p>\n Une nuance importante : en 2022, la Cour d’appel du Qu\u00e9bec a statu\u00e9 que si une propri\u00e9t\u00e9 a d\u00e9j\u00e0<\/em> \u00e9t\u00e9 vendue \u00ab aux risques et p\u00e9rils de l’acheteur \u00bb dans sa cha\u00eene de titres \u2014 m\u00eame par un propri\u00e9taire ant\u00e9rieur, il y a des ann\u00e9es \u2014 cette vente pass\u00e9e r\u00e9initialise effectivement toutes les garanties \u00e0 partir de ce point. Autrement dit, vous pourriez acheter une propri\u00e9t\u00e9 dont l’historique de garantie est compromis sans m\u00eame le savoir. C’est pourquoi la recherche de titres effectu\u00e9e par votre notaire rev\u00eat une importance capitale.<\/p>\n Les ventes sans garantie ne sont pas le fruit du hasard. Elles surviennent dans des contextes bien pr\u00e9cis \u2014 et une fois que vous les connaissez, vous les reconna\u00eetrez instantan\u00e9ment.<\/p>\n Les ventes de succession.<\/strong> Lorsqu’une personne d\u00e9c\u00e8de et que les h\u00e9ritiers vendent la propri\u00e9t\u00e9, les liquidateurs ne connaissent souvent pas l’historique du bien. Y a-t-il d\u00e9j\u00e0 eu un d\u00e9g\u00e2t d’eau? L’installation \u00e9lectrique a-t-elle \u00e9t\u00e9 mise \u00e0 jour? Une fissure a-t-elle \u00e9t\u00e9 r\u00e9par\u00e9e il y a quinze ans? Ils ne peuvent pas garantir ce qu’ils ignorent. Les successions repr\u00e9sentent le cas de figure le plus fr\u00e9quent dans l’immobilier qu\u00e9b\u00e9cois.<\/p>\n Les reprises de finance (power of sale<\/em>).<\/strong> Quand un pr\u00eateur reprend possession d’une propri\u00e9t\u00e9, il n’est pas en mesure d’en \u00e9valuer l’\u00e9tat. Il vend tel quel, sans garantie.<\/p>\n Les investisseurs qui liquident leur portefeuille.<\/strong> Des investisseurs plus exp\u00e9riment\u00e9s qui c\u00e8dent des immeubles locatifs apr\u00e8s des ann\u00e9es de d\u00e9tention pr\u00e9f\u00e8rent parfois une sortie nette, sans le risque r\u00e9siduel d’une r\u00e9clamation pour vice cach\u00e9 qui surgirait des mois ou des ann\u00e9es apr\u00e8s la vente.<\/p>\n Les guerres d’offres de la p\u00e9riode pand\u00e9mique (2019\u20132022).<\/strong> Moins intuitif, ce sc\u00e9nario s’est n\u00e9anmoins produit fr\u00e9quemment. Dans le march\u00e9 extr\u00eamement vendeur de cette p\u00e9riode, certains acheteurs ont renonc\u00e9 \u00e0 la garantie l\u00e9gale pour que leur offre soit accept\u00e9e \u2014 offrant ainsi au vendeur une sortie sans risque de r\u00e9clamation en \u00e9change d’une pr\u00e9f\u00e9rence dans le processus. Cette pratique s’est largement dissip\u00e9e avec le retour \u00e0 un march\u00e9 plus \u00e9quilibr\u00e9, mais les propri\u00e9t\u00e9s vendues de cette fa\u00e7on circulent encore dans le march\u00e9 de la revente.<\/p>\n Soyons directs : acheter sans garantie l\u00e9gale comporte de vrais risques. \u00c7a ne signifie pas qu’il ne faut jamais le faire \u2014 parfois l’occasion est suffisamment int\u00e9ressante pour que \u00e7a vaille la peine \u2014 mais il faut y aller les yeux grand ouverts.<\/p>\n Vous ne pouvez pas poursuivre pour des d\u00e9fauts que vous ne connaissiez pas.<\/strong> Le moment o\u00f9 vous signez \u00ab aux risques et p\u00e9rils \u00bb, vous avez accept\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 dans l’\u00e9tat o\u00f9 elle se trouve r\u00e9ellement. Si vous d\u00e9couvrez des solives pourries apr\u00e8s la prise de possession, c’est vous qui devrez r\u00e9gler la facture.<\/p>\n La cha\u00eene de titres a de l’importance.<\/strong> Comme l’a confirm\u00e9 la d\u00e9cision de 2022 de la Cour d’appel, m\u00eame si vous<\/em> achetez avec garantie, une vente ant\u00e9rieure sans garantie dans la cha\u00eene de titres peut d\u00e9j\u00e0 avoir rompu votre protection. Votre notaire doit imp\u00e9rativement v\u00e9rifier cela.<\/p>\n L’inspection pr\u00e9achat devient incontournable.<\/strong> Sans garantie l\u00e9gale, l’inspection n’est pas un luxe \u2014 c’est votre principale ligne de d\u00e9fense. Vous avez besoin d’un inspecteur en b\u00e2timent qualifi\u00e9 et rigoureux qui passe la propri\u00e9t\u00e9 au peigne fin. Ce n’est pas le moment de faire des compromis.<\/p>\n
\nQu’est-ce que la garantie l\u00e9gale en immobilier au Qu\u00e9bec?<\/h2>\n
1. La garantie du droit de propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n
2. La garantie de qualit\u00e9<\/h3>\n
\nQue signifie concr\u00e8tement \u00ab sans garantie l\u00e9gale \u00bb?<\/h2>\n
\nDans quels cas vend-on une propri\u00e9t\u00e9 sans garantie l\u00e9gale?<\/h2>\n
\nLes risques pour l’acheteur : acheter sans garantie l\u00e9gale<\/h2>\n