Si vous achetez une propriété sur le West Island, les taxes foncières ne sont pas un détail — elles peuvent faire varier vos coûts mensuels de plusieurs centaines de dollars selon la ville choisie. Pointe-Claire et Beaconsfield se trouvent à deux extrémités du spectre. Sainte-Anne-de-Bellevue et DDO aussi. La différence est réelle, et elle compte.
Ce guide décortique les taxes municipales du West Island pour toutes les municipalités, explique le fonctionnement du système fiscal québécois et vous donne les chiffres dont vous avez besoin pour budgéter correctement avant de faire une offre.
Le système municipal québécois repose sur deux piliers : le taux de taxation (parfois appelé taux du moulin) et le rôle d’évaluation foncière. Votre facture de taxes est calculée en multipliant la valeur imposable de votre propriété par le taux, exprimé par tranche de 100 $ d’évaluation.
La formule :
Taxes annuelles = (Valeur évaluée ÷ 100) × Taux de taxation
Exemple concret : une propriété de 700 000 $ dans une municipalité avec un taux de 0,60 $ par 100 $ génère une facture de taxes de 4 200 $.
Le Québec impose un nouveau rôle d’évaluation tous les trois ans. Le rôle actuel (2026–2027–2028) est entré en vigueur le 1er janvier 2026 — et les chiffres ont surpris : l’île de Montréal a enregistré une hausse moyenne des évaluations de 12,2 % pour tous les types de propriétés. Les immeubles résidentiels, industriels et commerciaux ont tous progressé. Seuls les édifices de bureaux au centre-ville ont reculé, en raison des taux d’inoccupation élevés.
Cette hausse des évaluations ne se traduit pas automatiquement par une augmentation équivalente des factures — les municipalités ajustent leurs taux à la baisse pour absorber en partie la montée des valeurs. Mais la base imposable est maintenant plus élevée, ce qui affecte tout : le calcul de la taxe de bienvenue, et ce que vous paierez quand les taux remonteront dans les années à venir.
C’est l’élément que la plupart des acheteurs ne voient pas venir. Sur l’île de Montréal, votre facture de taxes municipales comporte deux niveaux :
La portion d’agglomération est non négociable. Elle s’applique à toutes les propriétés de l’île, de Verdun à Senneville. En 2026, cette portion a même légèrement diminué (-0,54 % à -0,56 %) pour certaines villes reconstituées, offrant un léger contrepoids aux hausses locales.
En termes pratiques : un propriétaire à Beaconsfield, avec une maison unifamiliale évaluée en moyenne à 1 100 714 $, paie environ 2 353 $ en taxes locales plus 4 332 $ en taxes d’agglomération — soit une facture de janvier d’environ 6 956 $. Ajoutez la facture de novembre (eau/usage, ~588 $) et le coût total annuel atteint environ 7 544 $.
La structure politique du West Island influence directement la façon dont les taxes sont fixées.
En 2002, le gouvernement provincial a fusionné des dizaines de municipalités de la région montréalaise au sein de la Ville de Montréal. En 2006, à la suite de référendums, quinze municipalités ont défusionné — elles ont regagné leur statut de ville indépendante tout en restant membres de l’agglomération de Montréal.
Les villes défusionnées du West Island sont : Beaconsfield, Kirkland, Dollard-Des-Ormeaux, Dorval, Pointe-Claire, Sainte-Anne-de-Bellevue, Baie-D’Urfé et Senneville. Chacune fixe son propre taux local, élit son propre conseil et gère ses services municipaux — mais toutes contribuent à l’agglomération pour les services à l’échelle de l’île.
Pierrefonds-Roxboro et L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève sont dans une situation différente. Ce sont des arrondissements de Montréal — ils n’ont jamais défusionné. Leurs taux sont établis par l’administration centrale de Montréal, et non par un conseil municipal indépendant.
Pourquoi est-ce important pour un acheteur ? Les villes défusionnées offrent généralement plus de transparence budgétaire, une gestion indépendante des services locaux et une identité communautaire propre. Certaines, comme Beaconsfield, sont reconnues pour la rigueur de leur gestion municipale, ce qui maintient leurs taux locaux parmi les plus bas de l’île.
Le tableau ci-dessous présente le taux résidentiel local de chaque municipalité du West Island pour 2026. Les villes défusionnées s’y ajoutent les taxes d’agglomération. Le total combiné est ce qui apparaît sur votre facture réelle.
| Municipalité | Statut | Taux résidentiel local 2026 (par 100 $) | Notes |
|---|---|---|---|
| Beaconsfield | Défusionnée | ~0,2017 $ | Parmi les plus bas de l’île |
| Baie-D’Urfé | Défusionnée | 0,4175 $ | Taux officiel 2026 confirmé |
| Dorval | Défusionnée | ~0,46 $ | Hausse très limitée en 2026 (0,9 %) |
| Pointe-Claire | Défusionnée | ~0,6374 $ | En ligne avec une hausse modeste |
| Kirkland | Défusionnée | ~0,6667 $ | Selon les données disponibles |
| Dollard-Des-Ormeaux (DDO) | Défusionnée | ~0,6948 $ | Parmi les taux locaux plus élevés |
| Sainte-Anne-de-Bellevue | Défusionnée | ~0,7359 $ | Taux de la catégorie résiduelle |
| Senneville | Défusionnée | 0,4820 $ | Taux résidentiel officiel 2026 |
| Pierrefonds-Roxboro | Arrondissement Montréal | Fixé par Montréal | Hausse de 4,2 % en 2026 |
| L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève | Arrondissement Montréal | Fixé par Montréal | Hausse la plus élevée de l’île : 6,3 % en 2026 |
Important : Ces taux sont uniquement les taux municipaux locaux. Pour les villes défusionnées, votre facture réelle inclut également les taxes d’agglomération. Vérifiez toujours le taux en vigueur directement auprès de la municipalité avant de prendre une décision financière. Taux exprimés par 100 $ de valeur imposable.
Beaconsfield affiche de manière constante l’un des taux résidentiels locaux les plus bas de l’île. À ~0,2017 $ par 100 $, la portion locale de votre facture reste très contenue — même si la portion d’agglomération est partagée par tous les résidents de l’île. C’est en partie une décision de gestion : Beaconsfield maintient une administration municipale rigoureuse.
Senneville est maintenant confirmé à 0,4820 $ par 100 $ pour 2026. Le village est un cas particulier : la base fiscale est plus petite, les valeurs moyennes sont élevées et la quote-part d’agglomération pèse lourd. Dans sa présentation budgétaire 2026, Senneville indique une valeur moyenne de maison unifamiliale de 1 612 666 $ et une taxe foncière générale de 7 773 $ avant certaines tarifications et dettes. Autrement dit : le taux paraît modéré, mais la facture moyenne demeure élevée parce que la valeur moyenne des propriétés est élevée.
DDO et Sainte-Anne-de-Bellevue affichent des taux locaux plus élevés. DDO à ~0,6948 $ reflète un mandat de services plus large, tandis que Sainte-Anne-de-Bellevue à ~0,7359 $ est en partie influencé par son caractère unique — le Collège John Abbott, une marina et des terres agricoles — une assiette fiscale diversifiée qui crée des pressions différentes.
Pointe-Claire et Kirkland se situent dans la fourchette médiane. Le budget 2026 de Pointe-Claire a généré une hausse modeste de 140 $ pour la maison moyenne. Kirkland a maintenu des taux compétitifs tout en investissant dans ses infrastructures.
Dorval a réussi l’une des hausses les plus contenues de l’île en 2026 — seulement 0,9 % pour les maisons unifamiliales — malgré les pressions du nouveau rôle d’évaluation.
Pierrefonds-Roxboro et L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève font face à des hausses plus importantes comme arrondissements montréalais en 2026 (4,2 % et 6,3 % respectivement). Les acheteurs qui s’intéressent à Pierrefonds-Roxboro et à L’Île-Bizard doivent intégrer cette trajectoire dans leur planification budgétaire à long terme.
Les taxes foncières influencent votre capacité d’achat de deux façons : directement (elles s’ajoutent à vos coûts mensuels) et indirectement (les prêteurs les intègrent dans vos ratios d’endettement).
Au Canada, la qualification hypothécaire repose sur le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) — vos frais de logement (versement hypothécaire + taxes foncières + chauffage + 50 % des frais de copropriété) ne doivent pas dépasser 32 à 39 % du revenu brut selon le prêteur. Des taxes plus élevées réduisent directement le montant hypothécaire auquel vous pouvez vous qualifier.
Sur une propriété de 900 000 $ :
– Au taux local de Beaconsfield (~0,2017 $) + agglomération : environ 6 000 à 7 000 $ par an combinés
– Au taux de DDO (~0,6948 $) + agglomération : environ 9 000 à 11 000 $ par an combinés
C’est une différence de 200 à 300 $ par mois — ce qui comprime directement votre capacité hypothécaire.
Si vous naviguez dans le processus d’achat pour la première fois, notre guide pour les acheteurs montréalais vous explique les ratios ABD/ATD, le test de résistance et ce qu’il faut réellement prévoir comme budget.
La hausse moyenne de 12,2 % des évaluations signifie que les valeurs imposables ont bondi de façon significative le 1er janvier 2026. Même là où les municipalités ont abaissé leurs taux en compensation, la base est maintenant réinitialisée à la hausse. Les ajustements futurs de taux s’appliqueront à une valeur plus élevée — ce qui se cumule au fil du temps.
Lorsque vous faites une offre, demandez la valeur évaluée actuelle ET la tendance historique des taux de la municipalité. Une propriété évaluée à 800 000 $ aujourd’hui pourrait être évaluée à plus de 900 000 $ lors du prochain rôle (2029), sans garantie que le taux de taxation ne progressera pas lui aussi.
Les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) au Québec sont également calculés en fonction de la valeur de votre propriété — et le nouveau rôle 2026 a relevé les valeurs standardisées. Prévoyez votre budget en conséquence. Consultez notre guide complet des frais de clôture au Québec pour avoir une vue d’ensemble complète, incluant les honoraires notariés, l’inspection et les droits de mutation.
Les taxes ne sont qu’une variable. Elles doivent être lues en parallèle avec :
Le West Island n’est pas un bloc monolithique. C’est un ensemble de municipalités distinctes avec des budgets, des priorités et des profils fiscaux différents. Le bon choix dépend de la combinaison valeur de la propriété / taux de taxation / qualité de vie qui vous convient le mieux.
Les taxes foncières sur le West Island en 2026 s’échelonnent d’environ 0,20 $ par 100 $ (taux local de Beaconsfield) à environ 0,74 $ par 100 $ (Sainte-Anne-de-Bellevue) — sans compter la portion d’agglomération que tous les résidents de l’île doivent payer. Le nouveau rôle d’évaluation 2026–2028 a réinitialisé les valeurs imposables à la hausse, et la trajectoire pour la majorité des arrondissements est ascendante.
Les acheteurs avertis intègrent les taxes dans chaque offre. C’est exactement ce que nous faisons.
Prêt à faire les vrais calculs ? L’équipe Elite Real Estate Group est basée à Pointe-Claire et travaille dans toutes les municipalités du West Island. Nous connaissons les profils fiscaux, les quartiers et les opportunités. Explorez les propriétés du West Island ou contactez-nous directement — nous ferons les vrais calculs sur toute propriété qui vous intéresse.
Taux tirés des sites officiels des municipalités et de la Ville de Montréal. Tous les taux correspondent à l’année d’imposition 2026 et peuvent être modifiés. Vérifiez toujours auprès de la municipalité concernée avant de prendre une décision financière. Dernière mise à jour : avril 2026.