Si vous êtes un premier acheteur au Québec, deux programmes fédéraux peuvent considérablement réduire votre facture fiscale pendant que vous épargnez pour votre mise de fonds : le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le Régime d’accession à la propriété (RAP). Les deux sont légitimes, avantageux sur le plan fiscal, et conçus spécifiquement pour les acheteurs d’une première maison. Et les deux peuvent être utilisés en même temps.
La question n’est pas de choisir l’un ou l’autre. La vraie question est : comprenez-vous comment chacun fonctionne, lequel correspond à votre situation actuelle, et comment les combiner pour un impact maximal? Ce guide vous donne les réponses — clairement, directement — pour que vous soyez prêt à parler stratégie avec votre conseiller financier ou votre courtier hypothécaire.
Si vous êtes encore au stade de la recherche préliminaire, commencez par notre guide de l’acheteur pour la première fois à Montréal avant de plonger dans les détails des programmes.
Le CELIAPP — lancé au niveau fédéral en avril 2023 — est l’outil d’épargne pour premier achat le plus puissant que le Canada ait jamais introduit. Il combine les meilleures caractéristiques d’un REER et d’un CELI dans un seul compte conçu exclusivement pour les premiers acheteurs.
Voici comment il fonctionne :
Au Québec, votre déclaration de revenus provinciale (TP-1 auprès de Revenu Québec) reconnaît également les cotisations CELIAPP comme déductibles, selon les mêmes règles que le traitement fédéral. Cela signifie que vous obtenez une déduction aux deux niveaux — fédéral et provincial — sur chaque dollar cotisé.
Pour être admissible, vous devez être un résident canadien, avoir au moins 18 ans et être un acheteur d’une première propriété (c’est-à-dire que vous ne devez pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours de l’année en cours ou de l’une des quatre années civiles précédentes). Au Québec, la propriété doit être votre résidence principale.
Les planificateurs financiers à travers le Québec sont unanimes sur ce point : si vous êtes un premier acheteur et que vous n’avez pas encore ouvert un CELIAPP, faites-le maintenant — même si vous ne pouvez y mettre que 500 $. Pourquoi? Parce que les droits de cotisation s’accumulent à partir du jour où vous ouvrez le compte. Vous pouvez reporter jusqu’à 8 000 $ de droits inutilisés d’une année à l’autre (mais pas plus d’une année à la fois). Plus vous l’ouvrez tôt, plus vous accumulez de droits.
Exemple : Si vous ouvrez votre CELIAPP en 2026, cotisez 8 000 $ cette année, et ne pouvez pas cotiser en 2027, vos droits inutilisés de 2027 (8 000 $) sont reportés à 2028 — vous donnant une possibilité de cotisation de 16 000 $ cette année-là. Mais si vous n’avez jamais ouvert le compte, ces droits n’ont jamais existé.
Pour les acheteurs plus jeunes — ceux qui ont la mi-vingtaine à début trentaine — le CELIAPP est particulièrement puissant. Cinq ans de cotisations maximales (40 000 $ au total), combinées à la croissance des placements à l’intérieur du compte, peuvent se traduire par une réserve non imposable nettement plus importante au moment de l’achat.
Le RAP existe depuis 1992. Il permet aux premiers acheteurs de retirer de leur REER existant — sans impôt au moment du retrait — pour financer l’achat d’une propriété. Les règles ont été mises à jour en 2024, augmentant considérablement le plafond de retrait.
Les éléments clés :
Au Québec, le retrait RAP est déclaré sur votre déclaration fédérale T1 et votre déclaration provinciale TP-1 de la même façon. Le retrait n’est pas imposé immédiatement — mais l’obligation de remboursement vous suit, et si vous prenez du retard, Revenu Québec (et l’ARC) ajouteront les montants manqués à votre revenu imposable.
Le RAP est le plus puissant pour les acheteurs qui ont déjà des économies REER substantielles — typiquement des acheteurs dans la mi-trentaine ou plus âgés qui cotisent à des REER depuis des années. Si vous avez 50 000 $ ou plus dans un REER et que vous êtes prêt à acheter, le RAP vous permet de retirer ce montant sans pénalité immédiate et de le mettre vers votre mise de fonds. Vous le rembourserez progressivement, mais vous vous empruntez essentiellement à vous-même sans intérêt — ce qui, dans l’environnement actuel des taux d’intérêt au Québec, est une très bonne affaire.
Le RAP est moins utile si votre REER est petit ou nouvellement ouvert. Vous ne pouvez pas créer des droits de cotisation REER du jour au lendemain — et essayer de cotiser rapidement à un REER juste pour utiliser le RAP introduit de toute façon un délai d’attente de 90 jours.
| Caractéristique | CELIAPP | RAP (Régime d’accession à la propriété) |
|---|---|---|
| Montant maximum | 40 000 $ à vie | 60 000 $ par personne depuis le REER |
| Déduction fiscale sur les cotisations | Oui (fédéral + provincial Québec) | Non (les cotisations REER étaient déjà déduites) |
| Impôt sur le retrait | Aucun (entièrement non imposable) | Aucun au moment du retrait |
| Remboursement requis | Non | Oui — sur 15 ans |
| Nécessite des épargnes existantes dans le compte | Non — commencez de zéro | Oui — doit avoir des épargnes REER |
| Idéal si vous achetez dans 2 à 5 ans | Excellent | Bien (si vous avez des droits REER) |
| Idéal si vous achetez cette année | Limité (nécessite des cotisations préalables) | Excellent (utilisez le REER existant) |
| Croissance des placements | Non imposable à l’intérieur du compte | À imposition différée à l’intérieur du REER |
| Peut être combiné avec l’autre programme | Oui | Oui |
Voici ce que le tableau de comparaison ne rend pas évident : ces programmes sont conçus pour être utilisés ensemble. Il n’y a aucune règle contre cela — en fait, les planificateurs financiers au Québec recommandent systématiquement de les combiner si votre calendrier et vos épargnes le permettent.
Le calcul est convaincant. Si vous maximisez votre CELIAPP sur cinq ans (40 000 $) et retirez 60 000 $ de votre REER via le RAP, vous avez constitué jusqu’à 100 000 $ en épargnes de mise de fonds avantageuses sur le plan fiscal. Pour un couple, cela représente potentiellement 200 000 $ — le tout sans payer un dollar d’impôt sur les retraits au moment de l’achat.
Sur le marché de Montréal et du West Island, où les maisons unifamiliales se négocient régulièrement entre 700 000 $ et 900 000 $ et plus, la capacité d’apporter une mise de fonds plus importante n’est pas seulement financièrement judicieuse — elle change ce que vous pouvez vous permettre et les taux hypothécaires auxquels vous êtes admissible. Franchir le seuil de 20 % de mise de fonds élimine même la prime d’assurance hypothécaire SCHL, qui au Québec peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt. Pour explorer le marché actuel, consultez nos propriétés en immobilier West Island.
Ouvrez votre CELIAPP aujourd’hui. Cotisez le maximum de 8 000 $ par année. Cotisez également à votre REER si vous en avez les droits, avec l’intention d’utiliser le RAP au moment de l’achat. Au moment d’acheter, vous pourriez avoir entre 24 000 $ et 40 000 $ dans votre CELIAPP (non imposable au retrait) plus ce que vous avez accumulé dans votre REER. Il s’agit de la stratégie à double voie idéale.
Ouvrez un CELIAPP immédiatement si vous ne l’avez pas encore fait — même cotiser 8 000 $ cette année et l’année prochaine vous donne 16 000 $ en épargnes déductibles d’impôt et non imposables au retrait. Ensuite, utilisez le RAP pour puiser dans votre REER à l’achat. Les deux programmes ensemble pourraient représenter une partie substantielle de votre mise de fonds.
Utilisez le RAP. Si vous avez aussi le temps d’ouvrir un CELIAPP et de faire une cotisation avant la clôture (et que vous y êtes admissible), faites-le — même une cotisation partielle dans le compte vaut quelque chose. Parlez à votre conseiller financier du calendrier par rapport à votre date de clôture.
Si vous deviez choisir un seul : les acheteurs plus jeunes avec du temps pour épargner devraient prioriser le CELIAPP en raison de l’avantage sans remboursement et du double avantage fiscal. Les acheteurs avec des épargnes REER importantes devraient s’appuyer fortement sur le RAP. Mais le meilleur résultat — et celui que la plupart des planificateurs financiers québécois recommandent — est d’utiliser les deux.
Ouvrez le CELIAPP maintenant. Cotisez chaque année que vous pouvez. Et au moment de l’achat, combinez-le avec un retrait RAP. Entre les deux, vous pouvez accéder jusqu’à 100 000 $ en fonds avantageux sur le plan fiscal par personne — vous donnant un avantage sérieux en matière de mise de fonds dans le marché immobilier compétitif du Québec.
Chez Groupe Immobilier Elite, nous travaillons avec des premiers acheteurs à travers Montréal, Pointe-Claire, le West Island et les environs. Nous comprenons le marché local, les chiffres, et comment mettre les acheteurs dans la position la plus solide possible — de la stratégie de financement jusqu’au jour de la signature chez le notaire.
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