Habituellement, non : la plupart des frais de clôture au Québec ne peuvent pas simplement être ajoutés à votre hypothèque. Vous devez normalement avoir des liquidités pour la taxe de bienvenue, les frais de notaire, les ajustements, l’inspection, l’évaluation, le déménagement, l’assurance et la TVQ sur l’assurance prêt hypothécaire. La principale exception est la prime d’assurance prêt hypothécaire elle-même, qui peut souvent être ajoutée au solde du prêt lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %; la taxe provinciale sur cette prime doit être prévue séparément.
Si vous achetez à Montréal, dans le West Island, à Laval, à Vaudreuil ou ailleurs au Québec, cette nuance est essentielle. Une préautorisation hypothécaire ne veut pas dire que vous avez assez d’argent pour compléter la transaction. Vous pouvez être approuvé pour le prix d’achat et manquer quand même de liquidités au moment de signer si vous n’avez pas planifié les coûts hors hypothèque. Voici la réponse pratique, puis le détail de ce qui peut être financé, de ce qui ne le peut pas et de la façon d’éviter une mauvaise surprise.
Pour la majorité des acheteurs québécois, le prix d’achat est financé par l’hypothèque, selon la mise de fonds, les règles du prêteur et les règles de l’assureur. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire peut s’appliquer. Selon la SCHL, les primes au Québec sont assujetties à une taxe provinciale. En pratique, la prime d’assurance peut souvent être ajoutée à l’hypothèque, mais la TVQ sur cette prime doit être budgétée en argent comptant.
La plupart des autres frais de clôture ne sont pas ajoutés à l’hypothèque. Le notaire ne va généralement pas dire : “on ajoute la taxe de bienvenue, les ajustements, l’inspection et le déménagement au prêt.” Ces montants sont payés séparément, avant la clôture, chez le notaire ou après le transfert de propriété. Pour voir le budget complet, gardez notre guide des frais de clôture au Québec à portée de main.
À moins d’une structure écrite et confirmée par votre prêteur, vous devriez prévoir les frais suivants hors hypothèque :
Une hypothèque est garantie par l’immeuble et approuvée selon le ratio prêt-valeur, le revenu, les dettes, la provenance de la mise de fonds et le risque. Les frais de clôture sont des frais de transaction. Ils n’augmentent pas la valeur de la propriété comme le ferait une portion du prix d’achat. Si un acheteur doit emprunter tous les frais en plus, le prêteur peut y voir un risque de liquidité.
Votre conversation de préautorisation doit donc contenir deux questions différentes : “Combien puis-je emprunter?” et “Combien d’argent comptant dois-je avoir pour compléter l’achat de façon sécuritaire?” La première réponse donne une fourchette de prix. La deuxième dit si cette fourchette est réellement confortable. Utilisez notre calculatrice hypothécaire et comparez avec les propriétés à vendre à Montréal pour relier les chiffres au marché réel.
Supposons que vous achetez une propriété à Montréal à 650 000 $ avec 10 % de mise de fonds. Votre mise de fonds est de 65 000 $, avant les frais de clôture. Comme votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire peut s’appliquer. La prime d’assurance peut être ajoutée à l’hypothèque selon les règles du prêteur et de l’assureur. Mais vous devez tout de même prévoir la taxe sur cette prime, les frais de notaire, les droits de mutation, les ajustements, l’inspection, l’assurance et le déménagement.
Cela peut changer votre plafond d’achat réel. Un acheteur qui se dit “j’ai ma mise de fonds, donc je suis prêt” peut découvrir qu’il lui manque plusieurs milliers de dollars pour compléter le parcours. À Montréal, les droits de mutation peuvent représenter une facture importante. La Ville de Montréal publie sa méthode de calcul et son processus de paiement. Dans les autres municipalités, les règles québécoises s’appliquent, mais certains seuils ou taux additionnels peuvent varier.
Les premiers acheteurs sont souvent ceux qui confondent le plus vite la préautorisation et la préparation complète. Vous utilisez peut-être le CELIAPP, le RAP, une épargne personnelle, un don familial ou la vente d’un autre actif. Ces outils peuvent aider, mais ils n’effacent pas les frais de clôture. Si vous commencez le processus, lisez notre guide du premier acheteur à Montréal avant de faire une promesse d’achat.
Demandez aussi à votre prêteur comment il traite les dons, les retraits, les preuves de fonds, le remboursement de dettes et les délais. Un transfert reçu trop tard, une lettre de don incomplète ou de l’argent bloqué dans un compte de placement peuvent créer des problèmes. Dans un marché compétitif comme le West Island, une incertitude évitable peut affaiblir une offre autrement solide.
Certains acheteurs demandent s’ils peuvent utiliser une marge de crédit, un prêt personnel ou une carte de crédit. Soyez prudent. Une nouvelle dette peut modifier vos ratios d’endettement et compromettre l’approbation finale. Le prêteur doit connaître votre situation complète. N’empruntez pas discrètement après la préautorisation en pensant que cela ne changera rien.
Si vos liquidités sont trop serrées, la meilleure solution est souvent d’ajuster le prix cible, la date de clôture, la stratégie de mise de fonds ou le type de propriété avant de vous engager. Une consultation acheteur peut vous aider à décider s’il faut continuer à magasiner, réduire le budget, comparer condo et maison ou attendre d’avoir une réserve plus solide. Notre guide condo ou maison à Montréal peut vous aider à évaluer les coûts mensuels et le risque.
Tous les frais ne tombent pas la même journée. L’inspection est généralement payée pendant la période de diligence. L’évaluation peut survenir pendant le financement. L’assurance habitation doit souvent être confirmée avant le décaissement. Le dépôt est versé peu après l’acceptation de l’offre et sera crédité au prix. Le notaire transmet l’état des ajustements avant la signature. La taxe de bienvenue arrive souvent après l’inscription de la transaction.
Le calendrier est important. Un acheteur peut se sentir serré avant la signature même si la plus grosse facture municipale arrive plus tard. Votre budget doit indiquer quand chaque montant est dû. Si vous achetez une construction neuve, consultez notre guide sur les frais de clôture pour une maison neuve au Québec, car les taxes, les remboursements, les extras, l’occupation et les ajustements peuvent rendre le portrait plus complexe.
Comme règle pratique, plusieurs acheteurs au Québec devraient garder au moins 1,5 % à 3 % du prix d’achat pour les frais de clôture et les coûts immédiats, en plus de la mise de fonds. Certaines transactions exigent moins; d’autres exigent davantage, surtout si la taxe de bienvenue, le déménagement, les réparations, les frais de condo, l’assurance ou la taxe sur l’assurance hypothécaire sont élevés. Un acheteur prudent garde aussi une réserve d’urgence après la clôture.
Par exemple, un acheteur qui regarde l’immobilier dans le West Island devra comparer une maison plus ancienne avec réparations probables, un condo plus récent avec frais mensuels et une propriété familiale à DDO. Une maison à Pointe-Claire, un condo à Dorval et une maison familiale à Dollard-des-Ormeaux peuvent avoir des prix similaires, mais des besoins de liquidités très différents. Notre guide des maisons à vendre à l’ouest de Montréal peut vous aider à comparer les secteurs.
Habituellement non. Les droits de mutation sont une facture municipale payée par l’acheteur après l’inscription de la transaction, sauf exemption applicable.
Normalement non. Les frais et déboursés du notaire sont des frais de clôture distincts.
La prime d’assurance prêt hypothécaire peut souvent être ajoutée au prêt si le financement assuré s’applique. Au Québec, la taxe provinciale sur cette prime doit toutefois être prévue comptant.
Non dans la pratique normale. L’inspection est payée avant la clôture, souvent pendant la condition d’inspection.
Seulement si votre prêteur connaît et approuve votre portrait d’endettement complet. Une nouvelle dette peut nuire à votre approbation hypothécaire.
Préparez une feuille “cash-to-close” avant de faire une offre. Incluez mise de fonds, droits de mutation, notaire, ajustements, inspection, évaluation, assurance, déménagement, taxe sur l’assurance hypothécaire et réserve de réparations.
Rédigé par Logan Boyce et Elite Real Estate Group. Logan dirige Elite Real Estate Group dans le Grand Montréal et œuvre dans l’immobilier montréalais depuis 2009. L’équipe accompagne des acheteurs et vendeurs à Montréal, dans le West Island et dans les marchés québécois environnants, notamment les premiers acheteurs, familles, acheteurs de condos, investisseurs et clients en relocalisation.
Si vous voulez savoir ce que vous pouvez vraiment vous permettre, commencez avec notre guide des frais de clôture au Québec, consultez les inscriptions actuelles et réservez une consultation acheteur avant de déposer une offre. Si vous devez vendre avant d’acheter, notre guide pour vendre une maison à Montréal vous aidera à planifier l’autre côté de la transaction.